Propriétaire d'un logement F ou G : ce que vous n'avez plus le droit de faire (et ce qui vous attend)

Ce qui est déjà interdit aujourd'hui

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location en France métropolitaine. Concrètement, sont interdits :

• la signature d'un nouveau bail (location nue ou meublée, résidence principale) ;

• la relocation après le départ d'un locataire ;

• le renouvellement ou la reconduction du bail arrivé à échéance.

Les logements les plus énergivores (« G+ », plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale) étaient déjà interdits depuis le 1er janvier 2023.

S'ajoute une règle plus ancienne que beaucoup de bailleurs appliquent encore mal : depuis le 24 août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement F ou G. Ni à la relocation, ni en cours de bail, ni même par la révision annuelle indexée sur l'IRL. Le loyer est gelé.

Exemple. Martine loue un T2 classé G à Béziers, 480 € par mois, avec une clause de révision annuelle dans le bail. Depuis août 2022, cette clause est inapplicable : si elle avait continué à indexer le loyer chaque année, elle devrait aujourd'hui rembourser les hausses perçues à tort — le locataire peut les réclamer.

« Mon locataire est en place, je suis tranquille » : vrai et faux

C'est la phrase que nous entendons le plus souvent. Elle est à moitié vraie — et c'est la moitié fausse qui coûte cher.

Vrai : l'interdiction vise la mise en location. Un bail signé avant la date d'interdiction continue de courir. Personne ne viendra résilier votre contrat en cours.

Faux : votre situation n'est pas stable pour autant. Depuis que le critère énergétique est entré dans la définition du logement décent, un locataire en place dans un G peut :

• exiger des travaux de mise en conformité ;

• saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts ;

• dans les cas les plus graves, obtenir des travaux sous astreinte.

Et le temps joue contre vous : chaque année de bail qui passe rapproche l'échéance suivante, pendant que le loyer reste gelé et que la valeur du bien s'érode (les décotes constatées sur les passoires atteignent 10 à 25 % selon les biens et les marchés).

Exemple. Jean-Pierre loue depuis 2019 une maison classée G près d'Alès. Son locataire est en place, tout va bien — jusqu'au courrier recommandé de janvier dernier : le locataire, bien conseillé, demande la mise en conformité énergétique du logement. Jean-Pierre découvre qu'il n'a que deux options réelles : engager les travaux, ou négocier le départ du locataire pour vendre. Attendre n'en est plus une.

Le compte à rebours des F : 1er janvier 2028

Au 1er janvier 2028, l'interdiction s'étend à tous les logements classés F, selon les mêmes modalités que les G en 2025. Puis aux E au 1er janvier 2034.

L'échéance 2028 est la plus lourde du calendrier : le parc locatif compte environ deux fois plus de F que de G. Et le délai apparent — un peu plus d'un an — est trompeur, car le calendrier réel d'une rénovation qui fait sortir un bien du statut de passoire ressemble à ceci :

1. DPE récent + audit énergétique pour définir le scénario de travaux : 1 à 2 mois ;

2. Devis et choix des artisans (RGE si vous voulez des aides) : 2 à 4 mois, davantage en période de tension ;

3. Dossiers d'aides et accords de financement : 2 à 3 mois ;

4. Travaux : 2 à 6 mois selon l'ampleur, plus les délais d'autorisation si le bien est en secteur protégé ;

5. Nouveau DPE pour officialiser la sortie de classe.

Autrement dit : un propriétaire de F qui veut être en règle au 1er janvier 2028 et qui commence ses démarches mi-2027 est déjà en retard. La fenêtre utile, c'est maintenant — ou c'est un choix assumé de ne pas rénover, et il vaut mieux le faire consciemment (voir la dernière section).

Exemple. Un appartement F loué à Nîmes, locataire partant à l'été 2027. Si le propriétaire attend le départ pour lancer la réflexion, la relocation début 2028 sera illégale : le temps de faire l'audit, les devis et les travaux, le bien restera vide six mois à un an. La bonne séquence se décide un an avant la fin du bail, pas après.

Votre logement est-il vraiment F ou G ? Vérifiez avant de décider

C'est le réflexe à avoir avant toute décision, car deux évolutions récentes ont changé la donne :

• Les DPE anciens ne valent plus rien. Les diagnostics réalisés entre 2013 et 2017 sont caducs depuis fin 2022 ; ceux réalisés entre 2018 et juin 2021, depuis fin 2024. Si votre étiquette F ou G date de cette époque, elle n'a plus aucune valeur juridique — et le mode de calcul a changé depuis.

• La méthode de calcul a été corrigée, notamment pour les petites surfaces (réforme de 2024) puis par les ajustements applicables en 2026. Résultat : des centaines de milliers de logements sont sortis du statut de passoire sans le moindre travaux. Les studios et petits T2 chauffés à l'électricité sont les premiers concernés.

Un nouveau DPE coûte entre 100 et 250 €. C'est, de très loin, le meilleur investissement possible avant de décider quoi que ce soit : il peut vous apprendre que vous n'avez tout simplement pas de problème.

Exemple. Un studio de 25 m² à Montpellier, classé F sur un DPE de 2019. DPE refait en 2026 : classe E. Le propriétaire n'est plus concerné par l'échéance 2028, son loyer n'est plus gelé, et la décote « passoire » qui plombait son bien disparaît. Coût de l'opération : 150 €.

Les passoires énergétiques en chiffres

Sources : SDES/ONRE, d'après la base DPE ADEME :

En France, au 1er janvier 2025, 3,9 millions de résidences principales sont classées F ou G — et près de 30 % du parc locatif privé. La réforme du DPE de janvier 2026 en a fait sortir environ 700 000 sans le moindre travaux. Dans l'Hérault et le Gard, les centres anciens de Béziers, Sète ou Nîmes concentrent une part importante de ces logements : immeubles d'avant 1948, chauffages électriques d'époque, simples vitrages. Des milliers de propriétaires devront décider, dans la même fenêtre 2026-2028, entre rénover et vendre — ceux qui décident tôt choisissent, ceux qui décident tard subissent les prix.

Les cas particuliers, en deux mots

• Meublé, colocation, bail mobilité : mêmes règles que la location nue. Le meublé n'est pas une échappatoire.

• Meublés de tourisme : la réglementation est en train de les rattraper (obligations de DPE pour les nouveaux meublés dans de nombreuses communes, calendrier d'extension en discussion). Basculer un G en location saisonnière est au mieux un sursis, pas une solution.

• Les exceptions officielles : un décret de 2023 prévoit trois cas limités où l'obligation de travaux est levée — contraintes architecturales ou patrimoniales (refus de l'architecte des Bâtiments de France, par exemple), refus de la copropriété malgré vos démarches, ou coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Ces exceptions dispensent des travaux dans certains contentieux ; elles ne rendent pas le logement plus louable, ni plus vendable.

Trois issues, un calcul

Au bout du compte, un propriétaire de F ou G n'a que trois issues :

1. Rénover — et sortir durablement du problème. Des aides existent (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie, aides locales), et une fenêtre fiscale est ouverte : le plafond du déficit foncier est doublé à 21 400 € pour les rénovations énergétiques de passoires, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Mais même aidée, une rénovation complète se chiffre souvent en dizaines de milliers d'euros — nous avons chiffré tout cela en détail, aides et fiscalité comprises.

2. Vendre — en intégrant la décote actuelle, mais en récupérant un capital réemployable, et avant que la vague de mises en vente de 2027-2028 ne pèse sur les prix des passoires.

3. Subir — loyer gelé, valeur qui s'érode, locataire qui peut exiger des travaux, bien invendable sans décote croissante. C'est l'option par défaut de ceux qui ne décident pas.

Aucune de ces issues n'est bonne ou mauvaise en soi : tout dépend du bien, des travaux nécessaires, de votre fiscalité et de vos projets. C'est une arithmétique, pas une opinion.

→ Faites le calcul pour votre bien avec notre simulateur gratuit : il compare, chiffres en main, ce que vous coûte et vous rapporte chaque option. (3 minutes, sans engagement, sans inscription.)

À lire ensuite : Vendre ou rénover un logement F/G : comment décider, Combien coûte vraiment une rénovation énergétique F/G (et ce qui reste après les aides) — et prochainement : combien coûte vraiment une rénovation énergétique (et ce qui reste après les aides).

Les informations réglementaires de ce guide reflètent le droit applicable en septembre 2026 (loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et textes d'application). Les dispositifs d'aide évoluent régulièrement : vérifiez les conditions en vigueur au moment de votre projet.