Vendre ou rénover un bien classé F ou G ? Le guide 2026 pour l’Hérault et le Gard

Ce que dit la loi, avec les dates

Le calendrier est fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160), qui intègre la performance énergétique aux critères de décence d’un logement :

• Depuis le 1er janvier 2023 : les logements les plus énergivores (plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale, dits « G+ ») sont interdits de location.

• Depuis le 1er janvier 2025 : tous les logements classés G sont interdits de mise en location. L’interdiction couvre les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Un bail en cours se poursuit jusqu’à son terme — mais le locataire d’un logement devenu « non décent » peut exiger des travaux ou saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer.

• Au 1er janvier 2028 : l’interdiction s’étend aux logements classés F.

• Au 1er janvier 2034 : elle s’étendra aux logements classés E.

S’y ajoutent deux contraintes déjà en vigueur : les loyers des F et G sont gelés depuis août 2022 (ni augmentation en cours de bail, ni réévaluation entre deux locataires), et la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G exige un audit énergétique remis à l’acquéreur dès la première visite (depuis avril 2023).

Concrètement, en 2026 : un G ne peut plus être reloué, un F peut encore l’être pendant environ dix-huit mois. Un chantier de rénovation énergétique complet — audit, dossier d’aides, entreprises, travaux — prend couramment neuf à dix-huit mois. La fenêtre de décision des propriétaires de F, c’est maintenant.

Pour le détail complet des interdictions — bail en cours, renouvellements, cas particuliers du meublé et les exceptions officielles — voir notre guide dédié au calendrier F/G.

Avant toute décision : vérifiez votre DPE (la réforme 2026 peut tout changer)

C’est le conseil le plus rentable de ce guide, et le moins connu. Au 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a été réformé : le coefficient appliqué à l’électricité a été abaissé, ce qui améliore mécaniquement le classement des logements chauffés à l’électricité. Près de 700 000 logements sont sortis du statut de passoire thermique sans le moindre travail. Une réforme précédente (juillet 2024) avait déjà corrigé le calcul pour les petites surfaces.

Si votre DPE classé F ou G date d’avant 2026 — et surtout si le bien est chauffé à l’électricité, ou fait moins de 40 m² — faites refaire le diagnostic avant de décider quoi que ce soit (comptez 100 à 250 €). Un reclassement en E change tout : la location redevient possible, l’échéance passe à 2034, la décote fond. C’est le seul cas où quelques centaines d’euros peuvent « rénover » un bien sur le papier.

Rappel de validité : un DPE réalisé selon la méthode actuelle est valable 10 ans ; les diagnostics établis avant juillet 2021 ne sont plus valables du tout.

Ce que le classement change à la vente

Le DPE est devenu un argument central de négociation. Trois mécanismes se cumulent :

La décote à l’affichage. Sur le marché de l’Hérault et du Gard, un bien classé F ou G se négocie en dessous d’un bien équivalent classé D. D’après les ventes enregistrées (base DVF) et les barèmes professionnels que nous utilisons, l’écart constaté va d’environ 8 % pour un appartement classé F à jusqu’à 20 % pour une maison classée G — davantage si le bien est loué (un logement occupé par un locataire avec un loyer gelé se vend avec une décote supplémentaire de l’ordre de 10 %).

La négociation sur l’audit. L’audit énergétique obligatoire chiffre noir sur blanc les travaux nécessaires — et les acheteurs s’en servent : le montant estimé des travaux est déduit, souvent majoré, de leur offre.

Le rétrécissement de la demande. Une partie des acquéreurs (primo-accédants finançant au maximum, investisseurs locatifs) écarte d’office les passoires. Moins d’acheteurs = délais plus longs = position de négociation affaiblie.

Ordre de grandeur local : à Montpellier, où le prix médian d’un appartement s’établit autour de 3 400-3 500 €/m² (ventes 2024-2025, base DVF), la décote d’un G loué peut représenter 40 000 à 60 000 € sur un T3. C’est ce montant — le vôtre — qu’il faut comparer au coût des travaux avant de choisir.

Option 1 — Rénover et garder

Le coût. Pour sortir un logement de F ou G vers D ou mieux, comptez en ordre de grandeur : 450 à 700 €/m² pour un appartement (selon qu’il part de F ou de G), 550 à 850 €/m² pour une maison — davantage si l’intérieur (cuisine, salle de bain, électricité) n’a pas été refait depuis plus de 25 ans. Soit 30 000 à 60 000 € pour un T3, 60 000 à 110 000 € pour une maison de 120 m². Ces montants couvrent l’isolation, les menuiseries, le chauffage et la ventilation — le « saut de classes » exigé par la réglementation.

Pour le détail poste par poste, les aides 2026 et trois exemples chiffrés jusqu'au reste à charge net, voir notre guide complet sur le coût réel d'une rénovation F/G.

Les aides. MaPrimeRénov’ a rouvert le 23 février 2026 après la suspension budgétaire. Le parcours « Rénovation d’ampleur » (celui qui concerne les sorties de passoire) est de nouveau accessible à tous les profils de revenus, avec des plafonds de dépenses éligibles de 30 000 € HT (saut de 2 classes) à 40 000 € HT (3 classes ou plus) et des taux de prise en charge dégressifs selon le revenu fiscal. Le parcours impose un audit préalable et un accompagnement (Mon Accompagnateur Rénov’), et les délais d’instruction atteignent plusieurs mois — à intégrer au calendrier si vous visez l’échéance 2028. Pour les bailleurs, un levier fiscal souvent oublié : le déficit foncier doublé (jusqu’à 21 400 €/an) pour les rénovations énergétiques de passoires, prorogé jusqu’à fin 2027 par la loi de finances 2026.

Quand cette option gagne. Rénover crée de la valeur nette quand le marché local est assez cher pour que la revalorisation dépasse le coût des travaux — typiquement à Montpellier intra-muros, sur le littoral, dans l’agglomération — ou quand vous voulez garder le bien et ses loyers à long terme : la rénovation se rembourse alors par les loyers déverrouillés et l’échéance repoussée à 2034 et au-delà. Dans les communes où le m² est bas (une partie de l’ouest héraultais, des Cévennes gardoises), le calcul est souvent négatif : 850 €/m² de travaux ne se retrouvent pas dans un marché à 1 800 €/m².

Option 2 — Vendre au prix du marché

La voie classique : mandat, diffusion, visites. Comptez 3 à 6 mois entre la mise en vente et l’acte pour un bien correctement positionné, et préparez-vous à la négociation sur l’audit énergétique — elle est quasi systématique. Deux facteurs jouent pour vous : un prix affiché réaliste dès le départ (les passoires surévaluées s’enlisent, et chaque mois d’enlisement affaiblit la position), et un dossier complet préparé avant la mise en vente (audit, devis de travaux, diagnostics) qui cadre la négociation au lieu de la subir. Cette option maximise généralement le prix obtenu — au prix du délai, des visites et de l’incertitude (conditions suspensives de financement, rétractations).

Option 3 — Vendre en l’état, rapidement

Des acheteurs professionnels (investisseurs, marchands de biens, foncières) achètent les biens F et G en l’état, sans condition de financement, avec un acte en 6 à 8 semaines. La contrepartie est un prix inférieur : une offre ferme se situe typiquement entre 75 % et 85 % de la valeur de marché du bien. Ce n’est ni une arnaque ni une bonne affaire dans l’absolu : c’est un échange — de la valeur contre de la vitesse et de la certitude. L’option se justifie quand le temps coûte plus que la décote : succession à solder entre plusieurs héritiers, charges qui courent sur un bien vide, besoin de liquidités daté, refus de gérer six mois de visites et deux rétractations. Elle se juge sur une seule question : que valent, pour vous, quatre à six mois et la certitude d’aboutir ?

Comment décider : la méthode des trois chiffres

La décision se ramène à trois montants, pour VOTRE bien :

1. Le coût de la rénovation (surface × barème selon type et classe) ;

2. La valeur de marché actuelle, décote comprise ;

3. La valeur après rénovation (ce que vaudrait le bien reclassé).

Si (valeur après rénovation) − (valeur actuelle) dépasse nettement le coût des travaux : la rénovation crée de la valeur, et la question devient patrimoniale (garder ou revendre rénové). Si l’écart est faible ou négatif : la rénovation ne se justifie que par la conservation à long terme, et la vraie alternative est entre les deux formes de vente — au marché si vous avez le temps, en l’état si le temps vous coûte.

Nous avons construit un simulateur gratuit qui pose ces trois chiffres pour votre bien, à partir des ventes réelles de votre commune (base DVF) et des barèmes ci-dessus — résultat immédiat, sans laisser vos coordonnées.

Questions fréquentes

Puis-je encore louer mon logement classé G en 2026 ?

Non pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 se poursuit jusqu’à son terme, mais le locataire peut exiger des travaux ou demander une baisse de loyer au juge. À son départ, la relocation est impossible sans reclassement.

Mon DPE date de 2022 et classe mon bien G. Est-il toujours valable ?

Il reste juridiquement valable (10 ans), mais la réforme du 1er janvier 2026 a changé le calcul, surtout pour les logements chauffés à l’électricité et les petites surfaces. Refaire le diagnostic (100-250 €) peut reclasser le bien sans travaux — c’est la première vérification à faire.

Quelle décote pour un appartement classé F ou G à Montpellier ?

D’après les ventes constatées et les barèmes professionnels, comptez environ 8 % (F) à 14 % (G) pour un appartement par rapport à un bien équivalent classé D — davantage pour une maison (12 à 20 %), et une décote supplémentaire d’environ 10 % si le bien est vendu loué.

Combien coûte la sortie de passoire thermique ?

En ordre de grandeur : 450 à 700 €/m² pour un appartement, 550 à 850 €/m² pour une maison, davantage si l’intérieur est à refaire entièrement. MaPrimeRénov’ (rouverte depuis février 2026) peut couvrir une partie du coût selon vos revenus, dans la limite de 30 000 à 40 000 € HT de dépenses éligibles.

Vendre en l’état à 75-85 % de la valeur, est-ce une mauvaise affaire ?

C’est un échange, pas un rabais : le vendeur cède une part de la valeur contre une offre ferme sous 72 h, sans condition de financement, et un acte en 6 à 8 semaines. Si le temps ne vous coûte rien, vendez au marché. S’il vous coûte (succession, charges, projet daté), l’échange peut être rationnel. Le bon réflexe : faire chiffrer les deux et comparer.

L’interdiction de 2028 pour les F peut-elle être repoussée ?

Le calendrier (G en 2025, F en 2028, E en 2034) est inscrit dans la loi Climat et Résilience et reste en vigueur à ce jour. Des aménagements ont porté sur le mode de calcul du DPE (2024, 2026) plutôt que sur les dates. Décider en pariant sur un report est un pari, pas une stratégie.

À lire ensuite : Propriétaire d'un logement F ou G : ce que vous n'avez plus le droit de faire (et ce qui vous attend), Combien coûte vraiment une rénovation énergétique F/G (et ce qui reste après les aides) — le calendrier complet des interdictions, ce que change un locataire en place, et les dates à ne pas rater.

Ce guide est rédigé par Olivier Blaise, professionnel de l’immobilier (carte T n° CPI 7501 2019 000 039 001, CCI Paris Île-de-France) et investisseur, installé à Montpellier. Il est daté, sourcé, et mis à jour à chaque évolution de la réglementation.

Sources : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Légifrance) ; service-public.gouv.fr (MaPrimeRénov’, décence énergétique) ; Anah / france-renov.gouv.fr ; base « Demandes de valeurs foncières » (DGFiP) ; ADEME. Les montants et fourchettes sont indicatifs et ne remplacent ni un audit énergétique ni un avis de valeur réalisé sur place.